Taxatierapport niet altijd doorslaggevend voor de belastingheffing

Wanneer je iets koopt of verkoopt of wanneer je landbouwgrond wilt herwaarderen wordt er vaak een taxatierapport opgemaakt om de waarde vast te stellen. Ook is dit vaak nodig voor het regelen van de financiering. Deze waarde wordt door een onafhankelijke deskundige opgesteld. Daar kunnen de koper en de verkoper dan mee aan de slag. Bij een herwaardering wordt de getaxeerde waarde in de jaarrekening opgenomen. Ook de belastingdienst doet iets met de vastgestelde waarde. In een procedure was onlangs in geschil of voor de heffing van de overdrachtsbelasting moest worden uitgegaan van de getaxeerde waarde of van de lagere door partijen overeengekomen prijs.

Overdrachtsbelasting
Wanneer je een huis of een perceel landbouwgrond koopt is het uitgangspunt dat je overdrachtsbelasting moet betalen. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak en die waarde is ten minste gelijk aan de tegenprestatie. Het tarief van de overdrachtsbelasting is fors, 10,4%. Gelukkig zijn er een aantal bijzondere regeling waardoor het tarief veel lager is (bij de eigen woning) of kan een beroep op een vrijstelling worden gedaan (landbouwgrond). Als er wel moet worden betaald voelt dat vaak aan als zonde van het geld. Onlangs moest de rechter beslissen wat nu de grondslag is voor de heffing van de overdrachtsbelasting in een situatie waarin de verkoper en de koper een lagere prijs waren overeen komen dat de waarde uit het taxatierapport.

Lagere verkoopprijs
Twee personen kopen samen een woning voor € 395.000,–. Zij hadden voor de verkrijging van de financiering een taxatierapport laten opmaken en de taxateur had de waarde van de woning op €430.000,– geschat. Voor de heffing van de overdrachtsbelasting gaat de belastinginspecteur uit van de door de taxateur vastgestelde waarde. Daar zijn de kopers het niet mee eens en zij gaan eerst in bezwaar bij de belastingdienst en vervolgens in beroep bij de rechtbank. Bij de rechtbank verliezen zij het van de belastinginspecteur. De rechter stelt dat de koopsom van de woning niet gelijk is te stellen met de waarde in het economisch verkeer. De kopers nemen geen genoegen met de uitspraak van de rechtbank en gaan in hoger beroep bij het gerechtshof.

Zakelijke verkoopprijs
Het gerechtshof is het er niet mee eens dat de heffing van de overdrachtsbelasting moet worden gebaseerd op de waarde van het taxatierapport. Het taxatierapport is opgesteld voor financieringsdoeleinden en dient dus een ander doel. Voorts heeft de verkoop van de woning onder marktconforme omstandigheden plaatsgevonden. Weliswaar hebben partijen zelf onderhaald maar iedere partij had zich goed laten informeren door – onder andere – makelaars. Daarnaast blijkt uit niets dat de verkoper de kopers een voordeel van € 35.0000 heeft willen gunnen. Het gerechtshof gaat er vanuit dat de koopprijs van € 395.000,– de waarde in het economisch is. Van dit bedrag moet dus worden uitgegaan voor de heffing van de overdrachtsbelasting.

Einde procedure
Tegen de uitspraak van het gerechtshof is – wat heet – cassatie mogelijk. Een beroep tegen de uitspraak van het gerechtshof. De staatssecretaris van Financiën – een belastinginspecteur mag dit niet meer beslissen – heeft overwogen om cassatie in te stellen maar heeft er uiteindelijk toch vanaf gezien. De staatssecretaris geeft aan het niet eens te zijn met het oordeel dat geen betekenis hoeft te worden toegekend aan een taxatierapport dat is opgemaakt met als doel het verkrijgen van de financiering. Maar zij verwacht geen succes te kunnen gaan behalen bij het door procederen.

Taxatierapport
Een taxatierapport is tegenwoordig een dik boekwerk. En natuurlijk in veel situaties zinvol. Bijvoorbeeld bij herwaardering van landbouwgrond waar een eventuele discussie pas veel jaren later gaan spelen. Dan heb je een bewijsvoorsprong. Uit deze procedure blijkt echter dat een taxatierapport geen “wet” is. Afwijkingen daarvan zijn mogelijk. Gezien het standpunt van de staatssecretaris moet je er wel op voorbereid zijn dat niet iedere belastinginspecteur dat zonder slag of stoot aanvaardt.

mr. Erik Marcus RB- Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau B.V. – Uden
e.marcus@remie.nl