Makelaarskosten en de landbouwvrijstelling

Wie landbouwgrond verkoopt en daarbij de hulp van een makelaar inroept, krijgt logischerwijs een factuur van deze makelaar. In een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland kwam onlangs de vraag naar voren of het bedrag van de factuur volledig op de stakingswinst in mindering moet worden gebracht of dat de kosten (voor een deel) onder de landbouwvrijstelling vallen. In deze laatste situatie zijn de kosten niet aftrekbaar. De landbouwvrijstelling geldt alsdan als een netto-vrijstelling.

Landbouwvrijstelling
Iedereen weet het wel denk ik. De landbouwvrijstelling zorgt ervoor dat de waardeverandering van de landbouwgrond bij verkoop van die grond, onbelast blijft. Mits er sprake is van een normale agrarische grondprijs en er geen claims vanuit het verleden in de grond aanwezig zijn. Denk hierbij aan een pachtersvoordeel, de afboeking van een herinvesteringsreserve, een gebruikersvoordeel of enig ander voordeel dat bij de verkrijging van de grond aanwezig was. Door de toepassing van de landbouwvrijstelling kunnen ook bepaalde kosten geheel of gedeeltelijk niet in aftrek op de winst worden gebracht.

Makelaarskosten
Drie broers exploiteren gezamenlijk een agrarische onderneming in een vof die zij op enig moment staken. De tot het ondernemingsvermogen behorende landbouwgrond wordt via een makelaar verkocht. Een deel van de stakingswinst is belast en een deel valt onder de landbouwvrijstelling. De broer die de procedure voerde had zijn aandeel van de volledige makelaarskosten in aftrek op de belaste winst gebracht. Hij vond vervolgens de belastinginspecteur op zijn weg. De belastinginspecteur rekent de kosten naar rato toe aan de vrijgestelde landbouwwinst en de belaste winst. Een procedure bij de rechter volgde.

Belastingrechter
De belastingrechter gaf de belastinginspecteur gelijk. De rechter oordeelt dat de landbouwvrijstelling een netto vrijstelling vormt en dat makelaarskosten die rechtstreeks samenhangen met de verkoop van vrijgestelde landbouwgrond niet op de belaste stakingswinst
drukken. De inspecteur mag de makelaarskosten daarom naar rato toerekenen aan vrijgestelde en belaste winst, zodat slechts het belaste deel aftrekbaar is. Het deel van de kosten dat aan de vrijgestelde landbouwgrond en de opbrengst daarvan is toe te rekenen, komt in mindering op de landbouwvrijstelling en niet op de belaste stakingswinst.

Vaste rechtspraak
De uitspraak van de rechtbank is eigenlijk niet nieuws onder de zon. Het is een vaste lijn in de rechtspraak dat de makelaarskosten in aftrek dienen te komen op de onder de landbouwvrijstelling vrijgestelde opbrengst. De broer in deze procedure meende – en hij meent het nog steeds want hij is in beroep gegaan – dat een uitspraak van de hoogste belastingrechter uit 2015 een opening bood om toch tot een aftrek van de makelaarskosten te komen. In die procedure mochten saneringskosten wel ten laste van de belaste winst worden gebracht. Volgens de belastingrechter in de procedure van de broer werden de saneringskosten in 2015 toegerekend aan de gerealiseerde bestemmingswijzigingswinst en derhalve in mindering gebracht op het verschil tussen de WEV en WEVAB die onder de belaste winst valt. Niet dus op de onder de landbouwvrijstelling vrijgestelde winst. Een vergelijking van appels en peren dus aldus de rechter nu en daarom werkte de uitkomst uit 2015 niet in deze procedure.

Wijsheid
De makelaarskosten zijn soms forse bedragen. In deze procedure ging het om een bedrag van € 54.000,–. De broer is in beroep gegaan. Stel nu dat hij uiteindelijk wel gelijk krijgt. En dat de procedure uit 2015 wel een ander licht op de aftrekbaarheid van de kosten werpt. U krijgt dan
alleen uw kosten alsnog in aftrek gebracht wanneer er in uw situatie nog geen definitieve belastingaanslagen zijn opgelegd over het jaar waarin uw makelaarskosten hebt betaald. Dit kan betekenen dat u ter behoud van rechten bezwaar tegen uw belastingaanslag moet maken. En dat
u vervolgens met de belastinginspecteur de afspraak probeert te maken dat uw dossier op de plank wordt gelegd totdat er een definitieve uitspraak in de zaak van de broer komt. Daar zal echter wel even wat tijd overheen gaan voordat het zover is.

mr. Erik Marcus RB-Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau – Uden
e.marcus@remie.nl