Goed nieuws over landbouwvrijstelling en erfpacht

Dat de prijs van landbouwgrond al vele jaren hoog is en het feit dat je op de aankoopsom ook niet mag afschrijven, heeft er toe geleid dat er in de praktijk alternatieve financieringsbronnen zijn ontstaan. Erfpachtfinanciering is er daar een van. Al in 1996 besliste onze hoogste belastingrechter dat deze vorm van financiering in de jaarrekening voor de jaarlijkse winstbepaling als een geldlening mag worden verwerkt. Het duurde vervolgens 28 jaar voordat vast is komen te staan dat dit ook geldt voor de totaalwinst en dus voor de toepassing van de landbouwvrijstelling. Bij verkoop van de landbouwgrond na terugkoop of bij het stoppen van het bedrijf.

 

Erfpachtfinanciering

Erfpachtfinanciering is de overdracht van de eigendom van landbouwgrond aan een belegger onder voorbehoud van een erfpacht voor ten minste 26 jaar. Het feitelijke gebruik van de landbouwgrond blijft ongewijzigd terwijl de belegger voor de verkrijging van de (bloot) eigendom van de grond, een koopsom betaalt. Er komt daadwerkelijk geld op tafel dat binnen het bedrijf kan worden aangewend. Tijdens de looptijd van de erfpacht dient jaarlijks een pacht (een canon) te worden betaald. Uiteindelijk aan het einde van de looptijd maar meestal ook tussentijds bestaat er de mogelijkheid om de grond van de belegger terug te kopen tegen een bepaalde prijs of tegen een prijs die op een vooraf vastgestelde wijze wordt berekend.

Fiscale aspecten

Al in 1996 deed de belastingrechter een belangrijke uitspraak. De erfpachtfinanciering waarbij het recht op terugkoop mag plaatsvinden tegen een prijs op basis van een geïndexeerde koopsom van de overgedragen eigendom mag op de balans van het bedrijf als een geïndexeerde geldlening worden opgenomen. U houdt het belang bij de grond en de grond mag daardoor op de bedrijfsbalans blijven staan. Erfpachtfinanciering verschilt daardoor nauwelijks van een gewone bankfinanciering. In plaats van een hypotheek heeft de financier nu de (bloot) eigendom. Een dergelijke uitwerking is fiscaal ook zeer profijtelijk. De jaarlijkse canon en de jaarlijkse indexatie van de geldlening mogen als bedrijfskosten in aftrek worden gebracht.

Procedures

Tot zover waren de fiscale gevolgen gedurende de looptijd van de erfpacht duidelijk. Maar wat nu als u gebruik maakt van het terugkooprecht en vervolgens de landbouwgrond verkoopt aan een derde? Is dan de landbouwvrijstelling van toepassing op het verschil tussen de verkoopopbrengst en de boekwaarde voor het moment van terugkoop? De adviespraktijk en de belastingdienst stonden lijnrecht tegenover elkaar. Hierover is jarenlang geprocedeerd. Eerst bij verschillende rechtbanken (met verschillende uitspraken), bij het gerechtshof – met voor de praktijk een verkeerde uitspraak, de belastinginspecteur kreeg gelijk – en nu dan uiteindelijk eind september de hoogste belastingrechter de Hoge Raad. En de Hoge Raad verdient een dikke pluim.

De landbouwvrijstelling

De rechter geeft aan dat het Fagoed-arrest uit 1996 ziet op de jaarwinst en dus niet direct bepalend is voor de gevolgen van terugkoop en direct daarop volgende verkoop. Dit laatste gaat over de totaalwinst en dus ook om de toepassing van de landbouwvrijstelling. Maar wanneer het u wordt toegestaan de erfpachttransactie volgens de Fagoed-methode voor de jaarwinst als geïndexeerde geldlening in aanmerking te nemen en u heeft dit ook zo gedaan, dan moet die verwerking ook voor de totaalwinst worden gevolgd. En dat brengt met zich mee dat de landbouwvrijstelling van toepassing is op de gehele boekwinst die u na terugkoop van de blote eigendom van de grond heeft behaalt.

En omdat er sprake is van een financiering wordt de landbouwvrijstelling niet verminderd met de indexatie van de koopsom en de 20% verhoging van de koopsom bij tussentijdse terugkoop. Deze twee onderdelen worden als een financieringslast aangemerkt.

Niet altijd

De beschreven uitwerking geldt niet voor alle situaties. Er kunnen afspraken zijn gemaakt die tot gevolg hebben dat het economische belang van de grond in onvoldoende mate bij de erfpachter is blijven berusten om te kunnen oordelen dat er sprake is van een situatie die gelijk is aan een geïndexeerde geldlening. Dus elke situatie moet op zichzelf worden beoordeeld.

mr. Erik Marcus RB- Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau B.V. – Uden
e.marcus@remie.nl