Aantrekkelijk grond kopen via kavelruil
Koopt u buurmans grond of landbouwgrond die verder weg is gelegen, u passeert altijd de poort van de overdrachtsbelasting. Gelukkig bestaat er voor de aankoop van landbouwgrond wel een ruimhartig vrijstelling maar deze vrijstelling kent voorwaarden en een volgtermijn. Een alternatief voor een koop is de verwerving van landbouwgrond via het instrument van de vrijwillige kavelruil. Op basis van vrijwilligheid ruilen meerdere eigenaar grond. Daarbij kan onder omstandigheden ook een vergoeding van de provincie waarin de grond zijn gelegen, worden gekregen om tegemoet te komen in de kosten.
Grondaankoop
De kavelruil is een alternatief voor de gewone grondaankoop. Buurmans grond of een perceel verder weg gelegen komt te koop en als er overeenstemming wordt bereikt over de prijs, wordt de grond verkocht respectievelijk gekocht. Na een bezoek aan de notaris is de grond uw eigendom. Bij het wisselen van de eigendom moet de koper in beginsel overdrachtsbelasting betalen. Nu nog 8%, in 2023 wordt dit 10,4%! Gelukkig kennen we in de agrarische sector een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de overdracht van landbouwgrond. Aan deze vrijstelling zijn voorwaarden verbonden en de belangrijkste voorwaarde is wel dat de landbouwgrond gedurende een periode van tien jaar agrarisch in gebruik moet blijven. Dat gebruik hoeft niet in gebruik bij de koper te zijn. Dat mag ook bij de opvolgend koper of zelfs weer diens koper. Dit verplichte gebruik wordt bijna altijd vastgelegd in een kettingbeding. Tien jaar is een lange periode en in die periode kunnen veel zaken veranderen. Verliest de grond het agrarisch gebruik dan moet u alsnog de bij de aankoop niet betaalde overdrachtsbelasting betalen. Verhoogd met rente.
Vrijwillige kavelruil
Voor een kavelruil zijn minimaal drie eigenaren nodig. Deze eigenaren verbinden zich aan elkaar door een in de openbare registers in te schrijven schriftelijke overeenkomst. Naast de inbreng van landbouwgrond geldt dat ten tenminste twee van hen tevens als ruiler moeten optreden. Wanneer u dus buurmansgrond koopt moet er nog minimaal een partij bij komen. Via agrarische makelaars en/of de notaris wordt deze derde partij meestal wel gevonden. Om een kavelruil goed te laten verlopen wordt vaak een kavelruilplan opgemaakt. Daarin staat wie wat krijgt. Onder voorwaarden kan een kavelruil geheel of gedeeltelijk worden gesubsidieerd door de provincie waarin u woont. De kosten van de notaris- en de kadasterkosten worden dan op grond van het goedgekeurde kavelruilplan, vergoed. Deze vergoedingsregeling is niet in elke provincie dezelfde. Belangrijk is dat u of uw adviseur de kavelruil zelf een heel eind kunnen opzetten maar uiteindelijk moet de notaris er voor zorgen dat alle eigendommen ook daadwerkelijk van eigenaar verwisselen.
Voordelen
Een kavelruil heeft onmiskenbaar als grootste voordeel dat er een vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt. U bent dus niet (meer) gebonden aan de hiervoor genoemde termijn van tien jaar voor agrarisch gebruik. En daarnaast kunnen ook gebouwen – waaronder de bedrijfswoning – in het buitengebied in aanmerking komen voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Op de overdracht van deze laatste zaken is de gewone vrijstelling nooit van toepassing. Zeker bij het huidige oplopende tarief is hier dus een groot voordeel te behalen. Volgend jaar 10,4% over de waarde!! Nu in 2022 ook al weer 8%. Bij een beroep op de vrijstelling van overdrachtsbelasting controleert de belastingdienst of aan alle voorwaarden voor de fiscaal vriendelijke kavelruil is voldaan. Maar dat is bij een goede kavelruil feitelijk een formaliteit en als de zaken goed zijn geregeld kan daar de vrijstelling van overdrachtsbelasting niet op afketsen. Een kavelruil kan zelfs ook worden toegepast bij een complete bedrijfsverplaatsing.
Rompslomp
Ook al lijkt een kavelruil op het eerste gezicht meer rompslomp dan een eenvoudige grondtransactie, in de praktijk valt dit best wel mee. En het grote voordeel van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting – ook op gebouwen – compenseert veel! Laat u dus niet te snel afschrikken.
mr. Erik Marcus RB- Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau B.V. – Uden
