Overheidsingrijpen bij verkoop warm liggende agrarische gronden met nabetalingsclausule
Een agrarische ondernemer vraagt zich af of de verkoop en levering van agrarische cultuurgrond aan een projectontwikkelaar is aan te merken als een verkoop in het kader van overheidsingrijpen. Hij legt zijn vraag voor aan de Belastingdienst. Hij houdt er rekening mee dat de Belastingdienst in reactie hierop mogelijk het standpunt inneemt dat daar ten tijde van de verkoop nog onvoldoende aanwijzingen voor zijn. Belastingplichtige meent in dat geval dat de feiten en omstandigheden ten tijde van een door hem te ontvangen nabetaling wegens bestemmingswijziging nogmaals beoordeeld dienen te worden. Hij meent dat de nabetalingswinst op basis hiervan dan alsnog geacht kan worden via overheidsingrijpen te zijn behaald. De kennisgroep ziet dit echter anders.
Het college van de gemeente had het gebied waarin de grond van belastingplichtige lag in een coalitieakkoord genoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. De gemeente had nog geen voorkeursrecht gevestigd maar projectontwikkelaars toonden wel al belangstelling voor deze grond. Een klassiek geval van warmliggende grond.
Belastingplichtige wilde allereerst weten of hij een fiscaal vriendelijke behandeling van de verkoopwinst mocht verwachten en vroeg de Belastingdienst of de verkoop kwalificeert als verkoop onder druk van overheidsingrijpen. Voor zover dit volgens de Belastingdienst op basis van de feiten en omstandigheden op het moment van verkoop niet het geval was, wilde deze belastingplichtige vervolgens nog graag weten of hij dan later nog kon rekenen op een fiscaal vriendelijke behandeling van de met de projectontwikkelaar afgesproken nabetaling (verschuldigd bij bestemmingswijziging naar woningbouw), er van uitgaande dat hij op basis van de feiten en omstandigheden op dát moment een vorm van overheidsingrijpen wel aannemelijk zou kunnen maken.
De Belastingdienst geeft aan dat het antwoord op de vraag of bij verkoop en levering van de grond al sprake is van overheidsingrijpen afhankelijk is van de specifieke relevante feiten en omstandigheden van het geval. Daarbij moet als omstandigheid worden meegenomen dat enkel het coalitieakkoord van het collega van B en W van de gemeente geen plan is als bedoeld in het Besluit Herinvesteringsreserve (aldaar in onderdeel 6.2.2). Aldus zal op andere wijze aannemelijk moeten worden gemaakt dat een verkoop in de voorgelegde situatie kan worden gezien als een vorm van overheidsingrijpen.
Ten aanzien van de vraag of ter zake van de nabetaling nog sprake kan zijn van een vorm van overheidsingrijpen, geeft de Belastingdienst aan dat er op het moment van vervreemding moet worden getoetst of er sprake is van overheidsingrijpen. Dat de nabetaling daarna wordt gerealiseerd op een wijze zoals bedoeld in een goedkeuring opgenomen in onderdeel 7.2 van het Besluit Herinvesteringsreserve op grond waarvan wordt toegestaan dat er op dat moment voor de winst behaald met de nabetaling alsnog een herinvestering gevormd wordt, brengt niet mee dat op dat moment -opnieuw- wordt getoetst of er sprake is van overheidsingrijpen.
Onder overheidsingrijpen wordt verstaan onteigening, daaronder begrepen minnelijke onteigening en verkoop ter voorkoming van onteigening. Voor ‘verkoop ter voorkoming van onteigening’ is beslissend of de belastingplichtige ‘weet of redelijkerwijs kan verwachten dat te zijner tijd tegen hem een onteigeningsprocedure zal worden aangespannen wanneer hij niet tot medewerking bereid is’. Er hoeft geen vastgesteld of gepubliceerd bestemmingsplan te zijn. Ook als een bestemmingsplan (nog) niet is aangenomen (en er dus nog geen burgers bindende regeling is), kan dit in een zodanig stadium zijn dat sprake is van bedoelde verwachting.
Bij verkoop en levering valt de op dat moment gerealiseerde boekwinst (verschil boekwaarde – WEVAB) in principe onder de landbouwvrijstelling, tenzij er een pachtersvoordeel of een in het verleden afgeboekte HIR speelt. Op dat moment wordt getoetst of er sprake is van overheidsingrijpen.
De bewijslast of sprake is van bedoelde verwachting ligt bij belastingplichtige. Volgens de Belastingdienst heeft een coalitieakkoord niet dezelfde status als een structuurvisie (door de gemeenteraad vastgesteld) of als een voorbereidingsbesluit (hierin is door de gemeenteraad besloten om een bestemmingsplan voor te bereiden). Daarbij wordt opgemerkt dat er in de buurt nog geen gronden aan de gemeente waren verkocht.
In geval van latere nabetaling wordt op dat moment niet opnieuw getoetst of sprake is van overheidsingrijpen.
Een standpunt van de kennisgroep is slechts een mening en geen wettelijke regeling. De individuele belastinginspecteur is verplicht dit standpunt te volgen. Hebt u een andere mening dan zult u hierover moeten gaan procederen. Uiteindelijk beslist de belastingrechter in dat geval welke mening de juiste is.
Heeft u fiscale en/of juridische vragen over uw warmliggende gronden? Neem gerust contact op met Remie FJA. Samen met u kunnen wij uw situatie analyseren en bepalen welke acties wenselijk en raadzaam zijn.
