Hoog tarief overdrachtsbelasting bij aankoop kavel voor eigen woning

Als je in Nederland een stuk grond of een pand koopt betaal je in beginsel overdrachtsbelasting. Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt 10,4%. Dat is een flinke kostenpost. Er bestaan een aantal vrijstellingen zoals bij de aankoop van landbouwgrond en een verlaagd tarief voor de aankoop van een eigen woning. In een situatie waarin een man een kavel van zijn ouders kocht met als doel om daarop een eigen woning te gaan bouwen, moest de man van de belastingrechter daarover 10,4% overdrachtsbelasting betalen. De aankoop van de kavel werd niet aangemerkt of gelijkgesteld met de aankoop van een eigen woning.  

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van onroerende zaken moet vaak overdrachtsbelasting worden betaald. Het tarief van de overdrachtsbelasting is de laatste jaren flink verhoogd en bedraagt momenteel 10,4%. In een aantal situaties geldt gelukkig een lager tarief en er bestaan ook een aantal vrijstellingen. Bij de aankoop van een woning die je zelf gaat bewonen is het tarief maar 2% en ben je ten tijde van de aankoop tussen de 18 en 35 jaar dan is het tarief 0%. Dit tarief heet de startersvrijstelling. Een voor het melkveebedrijf belangrijke vrijstelling is de vrijstelling bij de aankoop van landbouwgrond. De aankoop blijft onbelast voor de overdrachtsbelasting mits er sprake is van een voortgezet agrarisch gebruik van de grond voor een periode van ten minste 10 jaar. Ook bij de inbreng in een maatschap, vof en B.V. kan onder voorwaarden een beroep worden gedaan op een vrijstelling.

Aankoop kavel

Over de toepassing van het juiste belastingtarief of over een vrijstelling wordt vaak geprocedeerd. De verkrijger en de belastinginspecteur zitten dan niet op één lijn en de belastingrechter moet het verlossende woord spreken. Dat deed de belastingrechter onlangs weer in een situatie waarin een man voor € 390.400,– een perceel grond kocht van zijn ouders met als doel om een eigen woning op dit perceel te laten bouwen. Moet hierover nu 2% (de man) of 10,4% (de belastinginspecteur) aan overdrachtsbelasting worden betaald. Een verschil van € 32.793,– aan te betalen belasting. De moeite waard om over te procederen. Helaas voor de man geeft de belastingrechter de belastinginspecteur gelijk. De aankoop van het perceel is niet gelijk te stellen aan de aankoop van een woning en dus moet er 10,4% aan overdrachtsbelasting worden betaald.

Omzetbelasting

Wanneer je een kavel koopt met de bedoeling om daar een eigen woning op te bouwen, moet je ook rekening houden met de omzetbelasting. Het kan zich voordoen dat over de kavel niet 10,4% overdrachtsbelasting moet worden betaald maar 21% omzetbelasting. Koop je de grond als particulier en niet als ondernemer – dat zal bij de aankoop van een kavel voor een te bouwen woning vaak het geval zijn – dan is de omzetbelasting niet aftrekbaar. Alsdan heb je dus een nog grotere kostenpost. Of er sprake is van te betalen omzetbelasting hangt af van de hoedanigheid van de verkoper (is hij particulier of btw ondernemer) en de wijze waarop de bouwkavel wordt geleverd. Koop je een kavel in een project of via de gemeente dan zie je op het bord die bij de kavels staat dat de grond vrij op naam (v.o.n.) is. Dit betekent dat je geen overdrachtsbelasting betaalt maar wel 21% over de levering van de kavel(bouwgrond).

Keuze

Je kunt niet kiezen of je overdrachtsbelasting of omzetbelasting wilt betalen. Dit wordt bepaald door de feiten. Wat is de fiscale status van de verkoper van de grond en wat is exact de status van de kavel? Kent de kavel nog enige vorm van bebouwing of is de gemeente al akkoord met de bouw van de woning? Deze omstandigheden hebben invloed op de belastingheffing. Wanneer er een verkoop van een kavel tussen ouders en kind plaatsvindt loont het zich zeker de moeite om jezelf eerst goed te laten voorlichten. Achteraf is dit niet meer te repareren. Maar feiten kunnen soms nog wel iets worden gestuurd.

mr. Erik Marcus RB- Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau B.V. – Uden
e.marcus@remie.nl