Onbelaste of belaste verkoop bouwkavel

Het komt regelmatig voor dat een verkoper van een perceel grond denkt dat hij de verkoopopbrengst daarvan onbelast mag ontvangen. Dit omdat het perceel tot het privévermogen wordt gerekend en dus niet op de balans staat en tot het ondernemingsvermogen behoort. Wanneer de verkoper heel veel tijd, energie en moeite heeft gestopt in het verkrijgen van een andere bestemming, kan de verkoopopbrengst voor een groot deel worden belast. Fiscaal heet dit dat er een resultaat uit overige werkzaamheden is behaald en dit is belast voor de inkomstenbelasting.

ROW

Het inkomen uit werk en woning wordt belast in box 1 van de inkomstenbelasting. Onderdeel van het inkomen uit werk en woning is, naast winst en salaris, het belastbare resultaat uit overige werkzaamheden (kortgezegd: ROW). Overige werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zijn aan te merken als winst of loon. Onder werkzaamheid wordt mede verstaan het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat. De wet geeft geen definitie van het begrip werkzaamheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat het gaat om het verrichten van enige vorm van arbeid in het economische verkeer, die is gericht op het behalen van een geldelijk voordeel. Dat voordeel moet beoogd en redelijkerwijs te verwachten zijn. De bewijslast voor een positief resultaat uit een werkzaamheid rust op de belastinginspecteur.

Toekomstige bouwkavel

De row komt om de hoek kijken wanneer u een perceel grond heeft of kan aankopen dat niet op de balans staat of niet hoeft te komen staan. Deze grond heeft namelijk geen functie in het varkensbedrijf en wordt daarom in box 3 aangegeven. Vervolgens ziet u mogelijkheden om de grond een andere bestemming te geven. Bijvoorbeeld voor de bouw van een woning of een bedrijfsgebouw. Fiscaal wordt dit nu een lastig onderwerp. Wanneer is de winst nu belast als row en wanneer blijft hij nu onbelast omdat het privévermogen is? Dit is echt een grijs gebied en hierover zijn al heel veel belastingprocedures gevoerd. Vaak gaat het namelijk over een behoorlijke winst en de belangen zijn dus groot. Zowel voor u als voor de belastinginspecteur.

Verrichte inspanningen

Wanneer is er nu sprake van werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gaan? Dit kunt u beoordelen aan de hand van verschillende factoren zoals de werkzaamheden die u zelf verricht of laat verrichten, is er sprake van projectontwikkeling, wordt er gewerkt met vreemd vermogen en hoe lang is de doorlooptijd ten aanzien van de verkoop van de grond.

Daarbij geldt dat hoe meer inspanningen u verricht ten aanzien van de ontwikkeling van de grond, hoe eerder er sprake is van row waardoor de opbrengst wordt belast in box 1. Ook heeft de belastingrechter al eens geoordeeld dat een verzoek om een bestemmingswijziging wordt gezien als actieve werkzaamheden, waardoor er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Mits de gerealiseerde opbrengst wordt veroorzaakt door die werkzaamheden. Maar hiervan is in de meeste gevallen snel sprake.

B.V.

In sommige situaties kan het interessant zijn om een B.V. te gebruiken, door de grond al in een vroeg stadium aan de B.V. te ‘verkopen”. Daarmee kan ten aanzien van de directe belastingheffing sprake zijn van een tariefvoordeel. Er moet wel rekening worden gehouden met een heffing van overdrachtsbelasting wat dus al een deel van het voordeel wegneemt. Het tarief in de vennootschapsbelasting is in 2024 tot € 200.000,– 19% en daarboven 25,8%. Haalt u het geld nadien uit de B.V. dan betaalt u hierover weer inkomstenbelasting.

Landbouwvrijstelling

Stel nu dat de grond wel op de balans van het varkensbedrijf staat en de mogelijkheid van een herontwikkeling doet zich voor. U maakt hierdoor een flinke winst uit onderneming. Op de winst die is ontstaan door de bestemmingswijziging is de landbouwvrijstelling niet van toepassing. Door de toepassing van de landbouwvrijstelling blijft slechts onbelast het verschil tussen de boekwaarde volgens de balans en de waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming (Wevab).

mr. Erik Marcus RB- Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau B.V. – Uden
e.marcus@remie.nl