Kabinet wil regeling kavelruil aanpassen

Kavelruil kan zeer interessant zijn om overdrachtsbelasting te besparen op de verkrijging van woningen en andere opstallen. Bijvoorbeeld een woning met loods die in het buitengebied is gelegen. De laatste jaren zien we in de adviespraktijk dat kavelruil steeds meer wordt gebruikt om onroerende zaken te verkrijgen. Dat ziet het kabinet ook en die constateert onbedoeld gebruik. Zij is nu met conceptregelgeving gekomen om onbedoeld gebruik van de kavelruil een halt toe te roepen. Op deze regeling kan iedereen tot en met 30 april aanstaande commentaar geven.

Kavelruil

De (vrijwillige) kavelruil is een alternatief voor de gewone (grond)aankoop. Voor een kavelruil zijn minimaal drie eigenaren nodig. Deze eigenaren verbinden zich aan elkaar door een in de openbare registers in te schrijven schriftelijke overeenkomst. Naast de inbreng van landbouwgrond en of bedrijfsgebouwen geldt dat ten tenminste twee van hen tevens als ruiler moeten optreden. Wanneer u dus grond in eigendom wilt krijgen moet er nog minimaal een partij bij komen.

Een kavelruil heeft als grootste voordeel dat er een vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt. Daarbij geldt dat u ook niet bent gebonden aan een termijn zodat bijvoorbeeld de termijn van 10 jaar voor de toepassing van de vrijstelling bij de verkrijging van landbouwgrond. En voorts komen ook gebouwen – waaronder de bedrijfswoning – in het buitengebied in aanmerking voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat is bij het huidige tarief van 10,4% zeer interessant.

Onbedoeld gebruik

Het Ministerie van Financiën heeft aangegeven dat zij het onbedoeld gebruik vindt van de regeling wanneer met een kavelruil de voor de vrijstelling relevante doelen niet worden gerealiseerd maar die kavelruil louter wordt gebruikt om een fiscaal voordeel te behalen. Hierdoor worden met name woningen en andere opstallen die niet voor de landbouw worden gebruikt onbedoeld vrij van overdrachtsbelasting verkregen. En daaraan wil het kabinet nu een halt roepen door de regeling te wijzigen. Op dit voorstel kan iedereen die dat wil tot en met 30 april 2024 reageren.

Voorstellen

Als de regeling is aangepast, is de kavelruilvrijstelling niet langer meer van toepassing op de verkrijging van opstallen zoals woningen inclusief de ondergrond en de bijgebouwen. Dit geldt gelukkig niet voor de echte agrarische bedrijfswoning. Dus de woning die staat op een kavel met een agrarische bestemming en die functioneel is verbonden aan het nabijgelegen agrarische bedrijf, kan vrij van overdrachtsbelasting worden verkregen. De vrijstelling blijft ook van toepassing op opstallen (stallen en schuren) die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt.

Voor zowel de agrarische bedrijfswoning als de opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt gaat een voortzettingstermijn van 10 jaar gelden. Deze voortzettingstermijn geldt niet wanneer de opstallen door overheidsbeleid aan de landbouw worden onttrokken. De regeling met betrekking tot landbouwgrond blijft ongewijzigd.

De voorstellen zijn ook niet van toepassing op onbebouwde grond. Voor onbebouwde grond geldt de landbouweis – en daarmee de voortzettingseis – niet! Deze grond hoeft dus niet bedrijfsmatig agrarisch aangewend te worden om onder de toepassing van de vrijstelling te vallen.

Met deze wijzigingen verwacht de wetgever ook dat de belastingdienst de kavelruilvrijstelling beter kan handhaven. En tevens dat er minder ruimte voor discussie over de toepassing van de vrijstelling komt, waardoor (tijdrovend) vooroverleg minder vaak noodzakelijk is en procedures voor de rechter zullen worden voorkomen.

Wat nu

Na 30 april 2024 gaat het Ministerie van Financiën aan de slag met de reacties. Mogelijk leidt dit tot een aanpassing van een of meer voorstellen. We mogen er echter vanuit gaan dat dit toch wel de kern van de regeling wordt. Uit de gepubliceerde stukken blijkt niet welke ingangsdatum wordt beoogd. Krijgt de wijzigingen terugwerkende kracht of treden zij pas op enig moment in de toekomst in werking? Hoe het ook mag gaan worden, duidelijk mag zijn dat als u met een kavelruil bezig bent of op het punt staat een kavelruil op te zetten waarin opstallen in worden meegenomen, u er zeker niet slechter van wordt wanneer er flink gas wordt gegeven.

mr. Erik Marcus RB- Remie Fiscaal Juridisch Adviesbureau B.V. – Uden
e.marcus@remie.nl